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置业参考-关于买房,你不知道的几个关键数据

时间: 2014-07-02 08:23 来源: 未知 作者: 编辑二部 点击:
[摘要]仙桃的房地产市场其实从来就没有冷过。虽然政策的限制让买房 的人们放缓了脚步,但压抑的需求还是在不断释放。加之传统 的置业安家的观念,现在又加上对货币贬值的担忧,存钱买房的想 法在很多仙桃人的脑海里一直都未远去。不过,同样是买房,在 2014年之前
    仙桃的房地产市场其实从来就没有冷过。虽然政策的限制让买房的人们放缓了脚步,但压抑的需求还是在不断释放。加之传统的置业安家的观念,现在又加上对货币贬值的担忧,存钱买房的想法在很多仙桃人的脑海里一直都未远去。不过,同样是买房,在2014年之前买可能怎么看都是个正确的决定,如今因为政府的调控和未来经济前景的难以预测,却可能是个错误判断。在这里小编不得不提醒你,在买房这件事情上,关键的数据一定要知道,它们至少可以让你不被开发商的巧言辞令所迷惑。
 

10%
    第二套房买进和卖出的税费加起来,占到总价的10%以上。一个已成定论的事实是:租金比售价更能反映真实的居住需求。买房更多是出于保值、增值目的的资产配置,很难判断其中有多少是为了满足居住为主的需求,有多少是纯粹的投资、投机行为。但是从居住的角度看,租房是纯粹的解决居住需要的消费性行为。因此,衡量仙桃的房价是否偏离真实的居住需求,租金是一个重要标杆。
    目前中国
绝大部分城市的房价与租金的比例早已超过国际公认的警戒线。如果用静态的月租金和房屋总价来计算,北、上、广、深的很多房子要出租40年甚至50到60年才能收回成本。这说明现在想靠买套房子来赚租金,在一线城市和不少二线城市几乎都是亏本买卖。经过了几轮政策调整,买卖房屋的交易成本也很高。即使不考虑贷款利息、房屋折旧等因素,大多数家庭第二套房买进和卖出的税费加起来,也要占到总价的10%以上。买入时1.5%至3%的契税,卖出时有个人所得税、营业税和中介费,如果贷款,还要支付贷款担保费等。这些都是从房子售价里看不到的钱,但是你必须支付。

2%
    房屋每空置一个星期,就相当于你的年租金收入下降了2%,最好在房子空到第3周之前接受8%以内的还价。如果你有一套闲置的房子要出租,在谈租金的时候要时刻记住:这房子有空置的机会成本。所以,在决定是否接受对方的出价之前,要先算好这笔账。对方哪怕只是砍下来200元的月租金,对你来说都是每年少收了2400元——这可能相当于大半个月的租金;但是如果由于你对租金太过坚持导致房子空置,最终也是由你自己来承担损失——每空置一个星期,就相当于你的年租金收入下降了2%。一般来说,房子挂牌后你平均一周多才能遇到一个相对令人满意的租客,这时你的年租金已经少了2%,所以在对方要求降价而你拒绝时,你面临的最大可能就是再损失至少2%的年租金。除非你确定下周就有让人满意的租客出更高的价格,否则你最好在房子空到第3周之前接受8%以内的还价。

200元
    房龄太老会影响租金收入吗?这点不用太担心,有办法弥补。影响租金回报率的因素的排序依次是:地段、价格、装修、小区环境、房龄。房龄对租金的影响力是排在最末位的,租客在对新旧小区的选择上也没有特别明显的特征。我们能给你的建议是,把房龄的缺陷用装修弥补回来。仙桃地区在地产中介经手的案例中,即便是30年房龄的旧小区,只要出租的房子有精致的装修,配备了液晶电视、木地板和比较新的家用电器,租金通常都比同地区10年房龄左右的新建小区的普通房屋高200元左右。从租客的角度看,比起硬装修,他们普遍更关心表面的软装修、装饰的水平。与其在地板、墙砖等硬装修上翻新和装潢,房东不如在房子的家具、窗帘、灯饰等软装修上花心思,因为这些更容易吸引租客。

1万~1.5万元
    将装修款分摊到10年里面,一套房子每年大概有1万元至1.5万元的装修支出。不论是要自己住得舒适,还是要多赚些租金,装修维护基本上是每隔10年就要重新来一次。而目前普通的房屋装修成本在每平方米1000元至2000元,按照这个标准计算,70平方米的房子装修一次的花费大概在10万元至15万元,10年以后你就该面临第二次装修了。所以,如果不考虑通货膨胀因素,将装修款分摊到10年里面,你这一套房子每年大概有1万元至1.5万元的装修支出。还有一笔维修基金。如果是买新房,你需要在拿到房产证前缴纳占房款2%到3%的维修基金。这笔钱你个人无权动用,其使用权属于小区全体业主,用作小区基础设施和公共区域的管道、绿地、电梯等的改造和维护。在二手房屋买卖中,这笔钱是单独转让还是随房附送,可以由买卖双方自己商量着办,但双方都不能从银行调取使用。也就是说,如果是自己的房子漏水、损坏,还得自己掏钱修。所以,“维修基金”你必须得付,但它无法帮你分担自己房子本身的维修支出,因为它并不归你支配。
 
  
    通过以上数据不难看出,买房投资不是一项稳赚不赔的买卖。作为
买房者我们必须站在客观理性的角度,越过五花八门的营销手段,选择最适合自己的楼盘。把“第二套房”做为家庭收入一部分的人来说,更要清楚地了解这些数据,做精明的“房东”!
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