买房永远是市民热议的话题，尤其在政策松动的当下，买房更是提上了许多普通家庭的规划日程。而房产交易在多年的演变中，也打破了常规式的一手交钱一手交货的交易模式。随着房产交易的兴起，按揭、分期付款等众多名词逐渐被大众所知悉。在经历了观望、选房、看房、权衡再权衡后，各位准业主们最关心的问题不再是楼盘的优劣势，而是如何在盛行的交易方式中找出最适合自己的进行交易。
大多数人对按揭、分期付款、公积金贷款等名词是知其然不知其所以然，今天我们就房产交易的几种方式来进行分析，供各位准业主们寻找到最适合自己的付款方式。一、买房的三种付款方式
当下的房产交易中，购房的付款方式大致分为以下三种：一次性付款、分期付款、贷款。而贷款又分为按揭贷款、个人住房公积金贷款、组合贷款。
1、一次性付款
一次性付款是过去最为常见的付款方式,目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。
2、分期付款
分期付款分为无息分期付款和低息分期付款。分期付款基本上都以期房预售为主，购房者可以按工程进度分几次向开发商支付房款，直至自己的商品房验收合格后再支付尾款，根据开发商的要求无息或者低息支付。
3、贷款
贷款又分为按揭贷款、个人住房公积金贷款、组合贷款。
①按揭贷款
又叫个人住房商业性贷款或购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式。因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。
②个人住房公积金贷款
个人住房公积金贷款是政策性的住房公积金所发放的委托贷款，是指按时向资金管理中心正常缴存住房公积金单位的在职职工，在本市购买、建造自住住房（包括二手住房）时，以其拥有的产权住房为抵押物，并由有担保能力的法人提供保证而向资金管理中心申请的贷款。该贷款可由资金管理中心委托银行发放。
③组合贷款
住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为30万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款，这两种贷款合起来称之为组合贷款。
二、买房三种付款方式的利弊
对于大多的购房者而言，购房时在考虑房价的时候就要考虑如何来支付这一“巨款”。从0728房网上的数据上来看，大多数的购房者都是选择贷款来支付这笔费用，但这些人中不免会有一些购房者存在还款产生困难的情况。在这其中就存在不少选择错误的付款方式的贷款情况。因此，0728房网为大家整合了一些关于购房者贷款时选择三种付款方式的利弊。
1、一次性付款需有资金后盾
在仙桃房市上出现一次性交易的情况不多，但并不是没有，所以先从这一次性付款开始说起。
有利的是：一次性付款一般都能从开发商处得到一定优惠，如果是现房则能很快获得房屋的产权，如果是期房则这种付款方式价格最低。弊端就是：这种付款方式要求购房者有足够的资金做后盾，在短期内筹集到这么一大笔现金，对于大多数人而言都是比较困难的。
0728房网建议：一次性付款适用于购房者资金充足、开发商信誉良好、最好是现房的情况下。即便如此，也建议购房者一次性付清总房款的90%，余下10%的尾款在入住时付清，关于这一点，需要事先在合同中约定。
2、分期付款需瞻前顾后
分期付款是在一次性付款的基础上衍生出来的一种付款方式，针对的是有能力全额付款又想规避购买期房风险的准业主们。
有利的是：有效地解决了一次性付款时所需承担的巨大风险。对于期房项目，购房者可以按工程进度分几次向开发商支付房款，直至商品房验收合格后才支付尾款。购房者可利用其余的分期未付款督促开发商，保障房屋按时按质地交付使用。跟贷款相比，用不着多还利息，所需支付的仅是房款而已。弊端就是：虽然分几次付款，却仍然没有克服需要在短期内筹集大量资金的缺陷。正常情况下，一个项目在开盘销售到验收入住，不过一两年的时间，即使分三四期付款，每一期也得交十几万甚至更多，压力还是很大，而且分期付款通常没有折扣。
0728房网建议：月收入较高，不愿支付房款以外的费用，不认同“今天花明天的钱”的购房者，可以考虑选择这种付款方式。
3、按揭付款需谨小慎微
在经济不景气的大环境下，目前房贷是最简单、最容易的贷款。银行个人贷款要求严格，程序繁琐，即使有抵押也还限制用途。而购房贷款就不一样，由开发商与银行谈好，个人只需提交相关资料即可，所以不如借助房贷为自己多积攒一些周转资金。
有利的是：目前市场上一套商品房的售价着实不低，动辄几十万甚至上百万。按揭贷款使那些没有足够积蓄的购房人梦想成真。即使对于有能力全部付清购房款的购房者来说，贷款也不失为一种好的投资选择。弊端就是：虽然资金压力要比前两种付款方式小得多，但是贷款购房的折扣非常小，甚至没有。而且贷款有严格的年龄限制，年龄不满18岁和超过60岁的购房者都不能申请银行贷款。再者，以按揭方式购房，还需支付房款以外的如银行利息、律师费、抵押登记费等多项费用。
0728房网建议：在选择这种付款方式时，最好能让开发商列一个费用清单，弄明白有多少“零碎钱”要交，此外，还要约定好万一银行拒绝贷款怎么办，接下来的首付款又该如何处理，购房合同是否继续有效等等。
三、选哪种按揭方式
纵观仙桃房市，当前约有超过80％的人更青睐贷款买房，其中50％左右的年轻人确实是因为自身经济原因，而另外有30％左右则是从长远考虑，方便为自己储备活动资金或者投资资本，现在人们买房的观念正悄然发生着变化。
贷款这种付款方式中，最值得推崇的是个人公积金贷款。目前仙桃市唯一定点试行个人公积金贷款买房的楼盘只有元泰·未来城，大多数楼盘还未开启公积金通道。如此一来，最值得仙桃置业者关注的贷款方式就是按揭贷款了。
买房办按揭，对于购房者来说，至少是将延续3年、5年，甚至10年、20年的大事情。对这等大事，虽然在房贷政策大同小异的大环境下，到哪家银行做按揭大体上是差不多的，但在一些细节上，还是应“货比三家”的。目前，做按揭贷款，不论是一手房还是二手房或者商业用房，主要有间客式和直客式两种按揭方式。
1、间客式
这种方式是由开发商指定银行，并提供按揭担保，购房者没有选择银行的权利，只能在指定银行办理，哪怕这家银行不是自己喜欢的。选择这种方式，好处在于省事，缺点在于没有选择权，也不能讨价还价。目前，几乎各家银行都可接受这一方式。
2、直客式
这是相对于间客式而言的一种方式，购房者自己选择银行，并告诉开发商付款方式为一次性付款，可要求开发商给予一次性付款的折扣。选择这种方式需注意两点：（1）事先应与按揭银行沟通，并征得按揭银行的同意和帮助。（2）按揭银行没同意前，千万别先向开发商交订金或付款，否则，拿不到一次性付款的折扣。
四、怎样选择还款方式
按揭是一件长期、持续的事情，怎么选择还款方式，才最适合自己呢？
1、等额还款法
根据借款金额和期限，每月按一个固定的金额还款。选择这种方式，缺点：刚开始利息还款占比大，本金归还比例小。优点：金额固定，好记。
2、等本还款法
在借款期限内，每月平均归还固定的本金。采用这种方式，每月还款的金额是可变的，刚开始还款金额很高，然后逐渐降低。好处：可大大降低利息支出。
3、灵活还款法
既有等额递增，也有等额递减，或者到一定时间提前归还部分借款。这种还款法是因人而异，且需与借款银行协商沟通，双方都没意见后才能采取的。
五、怎样选择利率
利率，有无优惠？优惠多少？这是每个按揭购房人最关心的事情。
1、应把自己的情况向银行表述清楚，问银行能给自己多大的优惠。目前，对买首套房，且资信良好的个人，多数银行可给7折的利率优惠。如果是买二套房或者商业用房，多数银行则没有利率优惠。有的银行不但不优惠，利率还要上浮。不过，也有部分银行不增不降，按基准利率执行，相对于上浮的银行来说，也是一种优惠。
2、是选择浮动利率，还是固定利率。目前，大部分银行采取的是浮动利率制度，即房贷利率跟随央行基准利率调整而调整。
3、要看利率调整时间。目前，利率调整有月调和年调两种方式。月调：央行调整利息的次月第一天零时，即相应调整房贷利率；年调：央行调整利率后，房贷利率一律等到次年1月1日零时起调整，不论此前央行多少次降息与加息。月调，在降息周期中，对按揭人有利；年调，在加息周期中，对按揭人有利。
六、怎样预防信用污点
谈起按揭，我们就不得不重视起“信用”。不良信用记录、不良还款记录、信用污点等等这些名词不禁让我们谈之色变。目前，各家银行都规定：按揭后，月供逾期两次或两次以上，就将记录进个人信用征信系统，被大多数银行视为个人信用不良记录。有了这一信用污点，不论今后申办信用卡，或重新在银行贷款，都将受到影响，最简单的是将不能再享受优惠利率。因此，如何防范信用不良至关重要。
对此，各大银行房贷部门的建议是：
1、借款人电话、家庭地址、工作单位、婚姻状况等变动后，应在第一时间通知贷款银行，并进行联系方式的更新。尤其是离婚后，必须及时告诉银行，否则一方到银行解押、领走房产证，另一方再找银行将毫无意义了。
2、开通还款短信提醒，或者将按揭卡与工资卡绑定。
3、采用电子邮件进行还款对账。
过度的妖魔化，让我们面对“信用”这一话题的时候，过度谨小慎微。其实不然，按照《征信管理条例》的规定，个人不良信用记录的保存期限为五年，也就是说，五年之后不良信用记录将自动消除。不过，申请贷款时银行一般查看的是借款人近两年的信用情况。所以只要近两年的信用记录良好，则不会影响贷款。只要将欠款还清，并在最后还款日前将还款金额足额存入还款账户中，以便银行扣款，并保持良好的信用记录，持续两年就可重新获贷了。
